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社会化资本如何唤醒老厂房
发表时间:2015-05-29 14:10   来源:未知
责任编辑:新闻中心

 

 

  美国纽约高架铁路公园

  

 

  德国鲁尔区现状

  □□ 文珊

  文化创意产业创造了北京798艺术区,更多的服务型产业将让更多老工业厂址恢复生机。在多层政策的引导和支持下,一些投资者将目光锁定这些再生的“富矿”。3月9日,曾经年薪千万的万科集团高级副总裁毛大庆辞职,开始了他的创业之路。凭着在地产界的经验,他把目光投向了老厂房:在北京收购、改造旧有厂房、公建,为青年创业者提供低廉、有品质保证的软硬件。

  吸引社会化资本进入工业遗产保护与利用,对于政府和投资人来说,这样的掘金过程,或许会迎来一个双赢的结局。纵观全球,此类方式也是有路可循。

  德国鲁尔区:找准创意核心

  鲁尔区位于德国北莱因—威斯特法伦州中部,其工业发展有200多年历史,19世纪上半叶开始进行大规模的煤矿开采和钢铁生产,是世界上最为著名的工业区之一,也形成了多特蒙德、杜伊斯堡等著名工业城市。

  经历了一个多世纪的繁荣发展后,20世纪五六十年代,鲁尔区开始出现逆工业化趋势,本地制造业竞争力持续下降,大批工厂破产、倒闭、外迁,数十万人失业,工业污染严重。面对这些问题,鲁尔区将这些工业文化遗产与旅游开发、区域振兴等相结合进行战略性开发与整治。

  经过20多年的发展,鲁尔区的服务业发展迅速,吸纳了煤炭和钢铁业削减下来的40%的劳动力。过去的工业城市也逐渐转型,多特蒙德成为保险和技术基地,杜伊斯堡成为货物集散和微电子业中心。其中,著名的亨利钢铁厂被改造成一个露天博物馆;废弃铁路和旧火车车皮变成了当地社区儿童的艺术表演场地;蒂森钢铁公司“擦去了脸上的煤灰”,成为以煤铁工业景观为背景的大型景观公园。

  一个多世纪以来,由于煤炭和钢铁工业的紧密联系,在鲁尔区经济发展中两者一直占据统治性地位。而现在如果没有文化产业部门,很难想象当地的经济和劳动力市场前景将会怎样——在地区的商业税中,有7.5%是由当地从事文化产业的一万家企业和个体经营者缴纳的。

  对于文化产业部门,特别重要的一点是如何定义“创意核心”,包括艺术家和音乐家,同样也包括设计师、建筑师、书籍和音乐出版商等等——他们都在地区发展中扮演了越来越重要的角色。这一核心包含了文化产业中40%的企业和个体经营者。

  目前鲁尔区文化产业的从业人员已超过5万人。与其他产业相比,文化产业中个体经营者的比例相对较高。另外,估计还有1.5万名文化产业工人以半职业状态从事该行业的工作。这些数据还不包括那些公共部门中服务于博物馆、剧院等文化设施的工作人员。

  德国学者研究表示,鲁尔区的文化产业并不能弥补传统工业中的失业问题,但就创造就业岗位和促进城市发展而言,它仍然是当地新经济发展必不可缺的元素。创意产业通常选择某些特殊的城市环境,它们对于城市中心区的废弃建筑和工业废弃建筑所具有的特殊空间要素和外观表现出特别的兴趣;反之,它们的兴趣也提升了这类城市地区的价值,并有助于推进它们在后工业城市中的整合过程。

  美国高架铁路公园:民间力量不能小觑

  美国对于工业遗产的保护,寓于适当的再利用之中,模式多种多样。除了政府在立法和标准化“基础工作”方面的双重保障,民间力量的积极参与,成为美国工业遗产再利用的推动力。

  纽约曼哈顿高架铁路公园的建设,被认为是工业遗产公益性开发的成功典范。曼哈顿西区的一条高架铁路于1934年通车,主要负责运送食品和工业制品等,上世纪50年代以后,随着公路运输业急速发展,这条铁路逐渐废弃,面临被拆除的命运。

  一些当地居民成立了非营利组织“高架铁路之友”,呼吁建设“高架铁路公园”,并作为公共空间重新利用。在该组织与一批社团、周边社区的积极呼吁和推动之下,这一创意获得了政府的支持,时任市长还亲自主持了“高架铁路公园”的动工仪式。

  高架铁路公园的设计和植被等基本保留铁路原线的本来面貌,蜿蜒纵长的铁路线周边,点缀了木质长椅等特殊元素。大部分植物都是长得很高的草类,再现当年高架铁路被长期搁置而长出野花野草的感觉,也让居民和游览者在钢筋水泥间有了喘息空间。新景观盘活了周边社区,提升了周边地产价格,不少餐饮、文化店面或机构进驻沿线地区。人们还可以参加公园内的各种旅游、文化、艺术活动。“高架铁路之友”组织认为,工业遗产的重新开发和利用并非一蹴而就,离不开持续的注入“活水”,而文化就是“活水”的最佳源泉。

  北京工业遗址:掘金有“道”

  在中国,工业遗产开发面临什么样的局面?以北京为例,北京奥运会前后,那些原本会伴随着城市化进程逐渐被推倒、被湮灭的工业遗址,正在城市规划和历史文化名城保护的思路中苏醒。自行生长的798艺术区,就成了那一段时间以来的最佳范例。

  但更多的旧厂房至今仍在北京市域范围内星罗棋布,“央企有,市级国企有,区级企业有,乡镇甚至街道办的企业也都有。”一位城市规划师说,这个数据,甚至不能仅用“几个首钢(集团)”来形容,但由于生产线外迁、企业破产等原因,这些厂房进入了“冬眠”。

  2014年9月,国务院发布当年第9号文件,直指城区老工业区“土地利用方式粗放、大拆大建、融资渠道单一”问题,“鼓励改造利用老厂区老厂房老设施,积极发展文化创意、工业旅游、演艺、会展等产业。”

  从政策层面,国务院颁布的文件中甚至还有更多的利好消息,包括鼓励社会资本参与搬迁企业改制重组和城区老工业区市政基础设施建设,继续安排专项资金重点支持改造再利用老厂区老厂房发展新兴产业等。

  从万科集团辞职创业的毛大庆看好这些旧厂房,他表示,要建造中国的“Wework”。“Wework”起源于美国,靠整租写字楼再分租给正在创业的小公司及配套服务盈利,而毛大庆所指向的,直接是“收购、改造旧有厂房、公建”。

  毛大庆并不是唯一有这种想法的人,天使投资人雷军投资的“小米公寓”,原始模式就是一座从仓库改建成办公用房、再从办公用房改建成宿舍的楼。3年前,上海也有类似的成功经验,投资人收购闲置厂房,再将其改建成公寓。

  业内专家表示,改建建筑内部结构并不难,难在之后如何去进行商业运营。此前用地政策上并没有突破口,导致很多企业在改建完成后只能靠继续出租挣钱,工业用地厂房甚至无法注册公司,导致其无法通过市场行为引来更多投资。如今政策给出利好,但不能为了钻空子而经营,更需为工业遗产的长久发展做打算。

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